Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

• «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом. Вернуться к содержанию ○ Устный договор аренды. В согласии с п.

Недействительный договор аренды

Кроме того, в силу статьи 4 Федерального закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» Истец (одна сторона Сделки) и Ответчик (другая сторона Сделки) являлись аффилированными лицами по отношению друг к другу. Следовательно, лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа Истца и Ответчика, является аффилированным лицом по отношению как к Истцу, так и Ответчику.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 45 Закона об ООО лица, указанные в абзаце 1 пункта 1 названной статьи, признаются заинтересованными в совершении сделки, в том числе в случае, если они и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интерес третьих лиц в их отношениях с обществом.

Информационные письма президиума вас рф

Сделке Истец, в 87 (Восемьдесят семь) раз меньше стоимости аренды оборудования, предусмотренного Сделкой! — Коммерческое предложение, исходящее от ООО «У» — эксклюзивного дистрибьютора AVANT на территории России. Согласно указанному предложению стоимость арены оборудования составляет 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей за смену (без НДС).
Сопоставив ежедневную стоимость аренды оборудования, предусмотренного договором аренды, в размере 33 (Тридцать три) рубля, а также вышеназванную стоимость аренды оборудования в размере 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей, можно сделать следующий вывод: ежедневная стоимость аренды оборудования (согласно условиям Сделки) в 364 (Триста шестьдесят четыре) раза меньше среднерыночной стоимость аренды оборудования! — Коммерческое предложение относительно аренды аналогичного оборудования, исходящее от ООО «ПЦ».

Судебная практика. признание договора аренды недействительным

Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору. Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин.
Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав. Вернуться к содержанию ○ Советы юриста: ✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Внимание

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

Вернуться к содержанию ✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Инфо

Как следует из материалов дела, Колледж (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2003 заключили договор N 1601 аренды нежилых помещений общей площадью 612,1 кв.м, находящихся в федеральной собственности для использования под столовую сроком до 01.01.2009. Договор согласован с Комитетом по управлению госимуществом Псковской области (правопредшественником Управления).

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата составляет 6263 руб. 99 коп. в месяц и перечисляется на расчетный счет УФК МФ РФ по Псковской области не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца.

Признание договора аренды недействительным

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок.

Важно

Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее. Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным.

За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера.

An error occurred.

Указанная доверенность также отменена Истцом посредством опубликования заявления Общества об отмене указанной доверенности в газете «Коммерсант». Кроме того, Истцом в адрес бывшего сотрудника Общества Б.В.Б., а также бывшего генерального директора Общества С.А.В., третьим лицам незамедлительно были направлены уведомления об отмене вышеназванной доверенности.

Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему сотруднику Общества Б.В.Б., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску. Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему генеральному директору Общества С.А.В., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску.

Судебная практика о признании договора аренды недействительным

ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. В силу пункта 2 вышеназванной нормы оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия органа юридического лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Судебная практика о признании недействительным договора аренды

Согласно пункту 5 статьи 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. Учитывая тот факт, что бывший руководитель Истца одновременно являлся единоличным исполнительным органом Ответчика, Ответчик знал и должен был знать о несоблюдении установленного порядка одобрения Сделки. Как обоснованно полагает Истец, заключение договора аренды (совершение Сделки) нарушает права и охраняемые законом интересы Истца и его участника. Совершение указанной Сделки повлекло за собой причинение убытков Истцу, а также возникновение неблагоприятных последствий для Общества. Во-первых, переданное по договору аренды Ответчику оборудование является основным активом Истца.

Судебная практика по признанию недействительным договора аренды здания

Дополнительным соглашением от 28.01.2010 стороны изменили преамбулу договора и дополнили его содержание пунктом 5.2.3.Дополнительным соглашением от 01.06.2010 договор дополнен приложением N 3 в редакции приложения N 1 (схема помещений); указанная в договоре площадь арендуемого помещения уменьшена до 216,7 кв.м. Письмом от 09.03.2011 N 107 Колледж известил Общество о том, что в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды и согласно письму Управления от 14.02.2011 N 1038-от/01 величина рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами оценки с 01.03.2011 составляет 1 061 625 руб.

в год без учета налога на добавленную стоимость и величины эксплуатационных расходов.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вышеназванный оспариваемый договор аренды скреплен печатями Истца и Ответчика, а также подписан: — От имени Истца — директором по развитию Общества (а также инженером по охране труда) Б.В.Б. (уволен по собственному желанию 31.12.2014 г., далее также – бывший сотрудник), действующим на основании доверенности 77 АБ <… от 03 июня 2014г., удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса П.А.В., выданной от имени Общества в лице генерального директора Истца С.А.В. Копия вышеуказанной доверенности прилагается к настоящему иску.

После прекращения обязанностей бывшего генерального директора Общества С.А.В. вновь назначенным генеральным директором Общества Е.С.С. (далее также – генеральный директор) в порядке, предусмотренном действующим законодательством, вышеуказанная доверенность была отменена. Копия нотариального заявления Истца № 77 АБ <… от 12.12.2014 г.

Платежи по договору аренды, впоследствии признанному недействительным

Речь пойдет о достаточно рапространенной ситуации. Объект недвижимого имущества фактически построен, но по каким-либо причинам не оформлен в собственность должным образом. При этом, весь объект недвижимого имущества или его часть сдается в аренду. Может ли отсутствие необходимых документов на сдаваемые в аренду помещения быть использовано для уклонения от исполнения обязательства по оплате фактически используемых площадей?

Судебный акт: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А45-15773/2011 от 06.07.2012.

Истец и Ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец принял помещения по акту. В целях исполнения обязательств по оплате арендуемых площадей произвел перечисление Ответчику арендных платежей на общую сумму 1 820 000 рублей. Впоследствии Истец обратился в арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании договора аренды ничтожной сделкой в силу того, что истец на дату заключения договора собственником сдаваемых в аренду площадей не являлся. Объект не был введен в эксплуатацию, права на него не зарегистрированы в ЕГРП. Соответственно, уплаченные в качестве арендной платы денежные средства подлежат возврату истцу, как полученные необоснованно, по ничтожной сделке, не порождающей правовых последствий.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными. Суд кассационной инстанции, признав обоснованность выводов о ничтожности договора аренды, указал, что взыскание с ответчика сумм, уплаченных ему истцом в качестве арендных платежей, является ошибочным. Фактическое использование истцом нежилого помещения не оспаривалось, наличие прав третьих лиц в отношении данного помещения не установлено, ответчик понес административную ответственность в связи с тем, что объект эксплуатировался несмотря на отсутствие разрешения на его ввод в эксплуатацию. В такой ситуации уплаченные истцом ответчику арендные платежи нельзя считать неосновательным обогащением.

Выводы:

1. Оплата за фактически используемое помещение при подтверждении прав (полномочий) лица, сдающего площади в аренду, не может считаться основательным обогащением последнего. Иное означало бы возможность злоупотребления правом со стороны лица, фактически использовавшего площади.

2. Однако, следует учитывать, что при рассмотрении споров подобного рода суды принимают во внимание положения п. 7. Информационного письма Президиума ВАС №49, который говорит о том, что в сумме, которая превышает размер возмещения, причитающегося собственнику, полученные платежи считаются полученными неосновательно. При этом, определяя этот самый «размер причитающегося собственнику возмещения» зачастую во внимание принимаются ставки аренды, «обычно уплачиваемые за аналогичные помещения», а значит, придется доказывать соответствие ставки по полученным платежам «обычно уплачиваемым» ставкам.

Галина Короткевич

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1.

2.

Постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-9720/2015 от 18.10.2016г.

Обстоятельства дела:

Между истцом и филиалом ответчика (да-да, филиалом) были заключены договор аренды и субаренды нежилых помещений. Представители обеих сторон договора являлись лицами, заинтересованными в сделках, поскольку состояли в родственных связях. Так как арендная плата филиалом не вносилась, то образовалась задолженность, которую пытался взыскать истец, но не с филиала, а с «головного офиса». В свою очередь последний подал встречный иск о признании спорных договоров ничтожными сделками по причине, что обе стороны злоупотребили своими правами.

Выводы суда:

1. Любые негативные последствия, которые наступают, в результате осуществления субъективного права свидетельствуют о том, что субъект злоупотребляет своим правом и при заключении сделок это влечет их ничтожность. Для определения наличия или отсутствия злоупотребления правом, при заключении сделок, суд должен исследовать и оценить все действия сторон сделки с позиции наличия негативных последствий. В деле был установлен факт наличия близких родственных связей между лицами, заключившими оспариваемые договоры от имени филиала ответчика и истца, а также отсутствия заявления от директора филиала о наличии заинтересованности в совершении сделок при заключении договоров.

2. Исследовав положения устава партнерства, штатное расписание филиала, установив факт отсутствия доказательств, подтверждающих осуществление филиалом мероприятий, связанных с основной деятельностью филиала, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства подтверждают факт того, что лица, заключившие спорные договоры от имени арендодателя и от имени арендатора злоупотребили правом.

3. Оспариваемые договоры являются ничтожными сделками, заключенными с превышением пределов гражданского права.

4. Довод о том, что головной офис ответчика был поставлен в известность о заключении спорных договоров, был отклонен судом, так как формальное соблюдение закона не может быть достаточным основанием, чтобы не считать, что в действиях истца и ответчика отсутствует злоупотребление правом.

Комментарии юриста:

1. Суд, исследуя сделку на наличие признаков злоупотребления своими гражданскими правами должен в первую очередь установить, были ли негативные последствия после ее заключения для ее сторон и других лиц и в случае установления данного факта, прийти к выводу, что стороны сделки злоупотребили своим гражданским правом.

2. Имеющиеся в деле доказательства, свидетельствовали о том, что договоры аренды (субаренды) были заключены сторонами не с целью использовать данные нежилые помещения для основной деятельности филиала, а явно для того, чтобы создать фиктивную задолженность за пользование данных помещений перед арендодателем.

3. Даже если формально спорные договоры и были заключены с соблюдением действующего законодательства, все равно такие договоры могут быть признаны ничтожными, поскольку сама заинтересованность сторон может быть установлена судом путем исследования всех обстоятельств такого заключения.

В сентябре позапрошлого года мы заключили договор аренды здания. Срок аренды - три года. Но государственную регистрацию он не прошел, поскольку арендодатель уклонялся от представления необходимых документов (есть письменные доказательства). Арендную плату вносили исправно. В ноябре прошлого года арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды. Мы вынуждены были покинуть здание. Более того, по требованию арендодателя мы подписали акт его сдачи. Получается, что договор расторгнут. Как нам поступить?

Чтобы разрешить спор, надо обратиться в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным и применении реституции.

Соглашение о расторжении

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора составляется в той же форме, что и договор. В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В данном случае срок аренды — три года, договор заключен в письменной форме. Соответственно, чтобы его расторгнуть, необходимо подписать соглашение о расторжении. В описанном же случае такого соглашения не было.

Кроме того, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды только в случаях, указанных в ст. 619 ГК РФ. Ваш случай в этой статье не упомянут. Поэтому требование арендодателя о возврате арендованного помещения и расторжении договора неправомерно. Между тем, как следует из вопроса, такое требование поступило и акт передачи помещения подписан.

Выход для арендатора в такой ситуации - обратиться в суд. При защите своих прав арендатор может ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, по вине арендодателя.

Недействительность незарегистрированного договора

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Также регистрируются ограничения (обременения) прав на недвижимое имущества, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. Исходя из вопроса требования перечисленных норм закона не исполнены по вине арендодателя.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность. Незарегистрированный договор аренды считается ничтожным, а значит, недействительным. Такую позицию подтверждают и суды. Договор аренды, заключенный на срок не менее года и не прошедший госрегистрацию, признается незаключенным независимо от того, на какую из сторон возложена обязанность по его регистрации (решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2006 по делу № А82-3727/2006-45).

Последствия недействительной сделки

По общим правилам п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А если возвратить полученное в натуре невозможно (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), - возместить его стоимость в деньгах. Конечно, при условии, что иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Но, чтобы добиться возмещения и чтобы стороны договора аренды исполнили обязательства по возврату всего полученного ими по сделке, арендатор должен обратиться в суд с заявлением.

В нем указываются два требования: о признании сделки недействительной (иначе к ответчику нельзя применить меры государственного воздействия в случае уклонения его от возврата арендной платы и иного полученного по договору имущества) и об обязании ответчика вернуть все полученное по договору.