18. Общие положения о договоре подряда. Договор бытового подряда.

19. Договор строительного подряда

20. Договор подряда на выполнение строительных и монтажных работ

21. Подрядные работы для государственных и муниципальных нужд.

22. Договор на ниокр

23. Договоры возмездного оказания услуг: понятие, виды, правовое регулирование.

24. Договор об организации перевозок груза. Порядок заключения договора перевозки. Перевозочные документы.

25. Ответственность перевозчика груза. Общая и специальная авария.

26. Договоры перевозки пассажира и багажа.

27. Договор транспортной экспедиции.

28. Договор займа

29. Кредитный договор.

30. Договор финансирования под уступку денежного требования.

33. Понятие расчетных отношений. Условия осуществления расчетов в наличном и безналичном порядке. Требования к расчетным документам.

35. Расчеты по инкассо. Расчеты чеками.

36. Осуществление расчетов посредством банковских карт

37. Общее положение о хранении

38. Договор складского хранения.

39. Правовое регулирование хранения в ломбарде, банке, камерах хранения транспортных организаций, гардеробах, гостиницах. Секвестр.

40. Основные понятия страхового права. Стороны договора страхования. Сострахование, перестрахование, генеральный полис, страховой пул.

41. Договор имущественного страхования.

42. Договор личного страхования.

43.Договор поручения

46. Договор доверительного управления имуществом

47. Договор коммерческой концессии (кк) (франчайзинг).

49. Публичное обещание награды. Публичный конкурс.

50. Правовое регулирование игр и пари.

51. Понятие обязательства вследствие причинения вреда, его субъекты, условия возникновения.

52. Основания освобождения от ответственности за причинение вреда.

53. Ответственность за вред, причиненный причиненный государственными органами, органами местного самоуправления и их должностными лицами

55. Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетними и недееспособными.

56. Возмещение вреда, причиненного жизни гражданина. 57. Возмещение вреда, причиненного здоровью гражданина.

58. Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков товаров, работ, услуг.

59. Компенсация морального вреда

60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения

61. Субъекты и объекты авторских прав. Права авторов произведений науки, литературы, искуства.

62. Формы распоряжения исключительным правом

64. Изобретение, полезная модель, промышленный образец: понятие, условие патентоспособности.

65. Патент на изобретения, полезные модели, промышленные образцы: порядок выдачи и срок действия.

66. Патентные права и их защита.

67. Право на товарный знак: объект права, возникновение, осуществление, охрана.

68. Основные понятия наследственного права.

69. Наследование по закону

70. Наследование по завещанию. Право на обязательную долю.

Вопрос 71. Принятие наследства. Отказ от принятия наследства. Ответственность наследников по долгам наследодателя.

72. Наследование отдельных видов имущества (земельных участков, предприятия, наград и др.).

12. Договор аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Объекты отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетными являются правила § 4 гл. 34 Кодекса «Аренда зданий и сооружений», затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК).

Договор аренды здания и сооружения - возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Субъектный состав договора аренды здания и сооружения. Арендодатель - любое физ или юр лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Арендатор-любое физ или юр лицо. Арендатором жилого здания может быть только юридическое лицо, которое вправе использовать жилое здание только для проживания граждан.

Форма договора аренды здания и сооружения , его государственная регистрация и порядок заключения.

Форма - только письменная. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

В силу правила о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

Требование о государственной регистрации договора аренды здании и сооружении распространяется также на договор субаренды.

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Предмет договора - здание и (или) сооружение, как обособленный, отдельно стоящий объект недвижимости с фундаментальной привязкой к земельному участку. Правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде части здания, сооружения или помещения.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК).

Передача здания и сооружения и их возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение и (или) пользование, но и соблюдение особой процедуры - составления и подписания передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК). В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение рассматриваются в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования.

Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты гражданских прав на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также правила об изменении и расторжении данного договора определяются общими положениями об аренде (вопрос 10).

Договор аренды предприятия (ДАП) ст. 656 ГК

По ДАП арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).

В правовом регулировании отношений по аренде предприятия прио­ритетными являются правила § 5 гл. 34 Г К об аренде предприятий. Затем - нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст 650 1 К). Далее - общие положения ГК об аренде.

Субъектный состав договора аренды предприятия определяется согласно общим положениям об аренде, поскольку ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно сторон этого договора, но как правило, выступают лица занимающиеся предпринимательской деятельностью (коммерческие и некоммерческие организации, правомочные осу­ществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели).

Форма : в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (независимо от срока их действия).

Существенных условия : предмет договора (предприятие в целом как особый объект оборота, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности) и условие о размере аренд­ной платы (при отсутствии согласованного сто­ронами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным-п. 2 ст. 650, п 1 ст 654 ГК).

Перевод должником своего долга на другое лицо осуществляется лишь с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п.2 ст 319ГК). Кредиторы арендодателя по обязательствам вклю­ченным в состав предприятия, уведомляются о предстоящей перемене должника на стадии подготовки предприятия к передаче, т.е после за­ключения договора аренды и после включения долгов в состав предприя­тия.

Кредитор, получивший уведомление о пе­редаче предприятия в аренду и о предстоящей смене должника вправе в письменной форме сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга на арендатора либо отказать в согласии (ст. 391 ГК). Если письменно не сообщили-вправе в установленный законом срок требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенного в состав арендуемого пред­приятия, а также возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657).

Если не дал согласия на перевод долга, но и не потребовал прекращения или досрочного исполнения обяза­тельства в течение 3 месяцев со дня уведомления, то арендодатель вправе передать предприятие, включив долг в его состав. Отсутствие со­гласия не пре­пятствует ни перемене на стороне должника, ни аренде предприятия. Но правовое положение арендодателя и арендатора при этом осложнит­ся. После передачи предприятия арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками по включенным в его состав долгам (п. 4 ст. 657 ГК).

При прекращении ДАП арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю, при не­пременном учете прав кредиторов теперь уже арендатора по обязатель­ствам, связанным с деятельностью этого предприятия (ст. 664 ГК). У арендатора вп раве распоряжаться мат.цен­ностями, входящими в состав имущества предприятия: вправе сдавать мат.ценности в субаренду, передавать в перенаем; предоставлять в безвозмездное пользование без получения на то согласия арендодате­ля; вправе про­давать, обменивать, предоставлять взаймы; без согласия арендодателя вносить изменения в состав арен­дованного имущественного комплекса; проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение(изменения должны увеличивать стоимость предприятия).

Арендатор должен не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других наложений договора аренды (правило это диспозитив­ное и ДАП может быть установлено иное).

Указанный порядок пользования не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, пред­усмотренных законом.

Обязанность арендатора: поддержание предприятия в над­лежащем техническом состоянии (физ. сохранность имущественного комплекса и текущий и кап.ремонт); возлагают­ся расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия (если иное не предусмо. дог-м); уплата платежей по страхованию арендованного имущества

Улучшении арендованного пред­приятия принадлежат арендодателю (пп. 2, 3 ст. 623 ГК). Арендодатель, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улуч­шений, обязан возместить арендатору их стоимость, (если иное не предусмотрено ДАП) (ст. 662 ГК)

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия, а также основания признания его недей­ствительным устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды.

Специальные правила присущи лишь положениям о последстви­ях недействительности договора аренды предприятия и последствиях его изменения или досрочного расторжения (ст. 663 ГК).

Применяются в случае существенного нарушая права и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, др.лиц и не про­тиворечит общественным интересам.

Договор финансовой аренды (лизинга) ст. 665 ГК

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обя­зуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование

Возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Правовых особенности : особые, именно финансовые, цели приобретения арендодателем у продавца объекта аренды; активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца лизингового имущества и арендодате­ля; особенности определения момента приобретение имущества арен­додателем - после заключения договора финансовой аренды; переда­ча имущества продавцом непосредственно арендатору.

Арендодатель(лизингодатель) - любое физ. или юр. л., занима­ющееся предпринимательской деятельностью и обладающее д/с для финансирования сделки купли-продажи лизингового имущества.

Арендатор(лизингополучатель) -физ. или юр. л любой организационно-правовой формы (коммер. и некоммер.организация)

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме . Подлежит гос.регистрации.

Существенные условия: предмет договора (любые непотребляемые индивидуально-определенные веши, в том числе предприятия и другие имущ. комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. движимое и недвижимое имущество) и условие о продавце .

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Лизинговое имущество может быть передано в сублизинг.

Арендная плата (лизинговый платеж) и ее ставки определяются за весь срок действия договора. В общую сумму платежей входит возмещение затрат арендодателя , связанных с приобретением и передачей предмета лизинга арендатору, а также доход лизингодателя : закупочная цена предмета лизинга в совокупности с расходами по его доставке, ремонту, передаче лизингополучателю и прочие, платы за предоставленное лизингополучателю финансирование.

Заключается на определенный срок (срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества). Заключается на определенный срок (срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества).

Риск случайной гибели или случайного повреждения лизингового имущества переходит к арендатору, т. е. к несобственнику, если иное не предусмотрено договором.

Момент перехода риска. Это момент передачи лизингового имущества арендатору продавцом (а не арендодателем), если иной момент не определен договором.

Обязанность арендодателя (лизингодателя): финансирование покупки лизингового имущества; лизингодателя приобрести в свою собственность по договору купли-продажи избранное арендатором имущество у указанного арендатором продавца (ст. 665 1 К); уведомить продавца о том, что покупаемое имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 I К); осведомленность продавца о предназначении имущества позволит ему вступить в непосредственные отношения с арендатором: по поводу передачи ему предмета лизинга (ст. 668 ГК) либо при урегулировании требований, связанных с ненадлежащим исполнением продавцом договора купли-продажи. В уведомлении продавца о сдаче имущества в аренду заинтересован и арендатор. В отношениях с продавцом он приравнивается к покупателю как к стороне договора купли-продажи (ст. 670 ГК).

Лизингополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта аренды. Обязанности по капитальному ремонту по соглашению сторон обычно возлагаются также на лизингополучателя.

Лизингополучатель вправе предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества, сроков поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом; с согласия арендодателя вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом (и. 1 ст. 670 ГК) 1 .

На арендатора возлагается обязанность по несению рисков арендодателя (как покупателя), вызванных невыполнением продавцом лизингового имущества обязанностей перед ним по договору купли-продажи предмета лизинга и связанных с этим убытков. При этом договором финансовом аренды может быть предусмотрен иной порядок распределения названных обременений (ст. 22 Закона о лизинге).

Выкуп лизингового имущества осуществляется, если это предусмотрено договором и не относится к обязательным признакам договора финансовой аренды (ст. 624 Г К, ст. 19 Закона о лизинге).

Если при приобретении имущества для арендатора выбор продавца осуществляет арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности перед ним за ненадлежащее исполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи лизингового имущества. В этом случае арендатор предъявляет требование непосредственно продавцу как контрагенту арендодателя. Если же законом или договором финансовой аренды предусмотрен выбор продавца арендодателем, то он не освобождается от ответственности перед арендатором в отношении названных требований и наряду с продавцом выступает его солидарным должником (правило диспозитивное) Договором может быть предусмотрено, в частности, что требования в отношении ненадлежащего исполнения договора продавцом не освобождает арендодателя от ответственности и в том случае, когда выбор продавца осуществляет арендатор. Изменение и расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам об изменении и расторжении договора аренды.

Заключение договоров коммерческого ( договор найма жилого помещения-КН) и социального найма жилого помещения (СН) и их форма. Стороны договора найма жилого помещения. Временные жильцы и поднаниматели.

По КН одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 cт. 671 ГК).

Консенсуальным, дву­стороннеобязывающим, возмездным, имеет срочный характер ( краткосрочный - до 1 года, и долгосрочный - от 1 до 5 лет, если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет).

Существенные условия : предмет, срок и цена (порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре).

Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит гос. регистрации

Форма договора письменная.

Предметом ДНЖП может быть изолированное жилое помещение, пригодное (определяется в соответствии с требованиями ЖК) для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Возможно вселения членов семьи нанимателя (за исключением несовершеннолетних детей) и заключение договора поднайма только при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека.

Наймодатель -любой субъект.

Наниматель - всегда физическое лицо в связи с целевым использованием жилого помещения.

При заключении с нанимателем соглашения о несении солидарной ответственности перед наймодателем они становятся сонанимателями. Наниматель может быть заменен в договоре найма жилого помещения по соглашению всех проживающих с ним (ст. 686 I К). 1) в случае выбытия в другое жилое помещение; 2) при невозможности исполнения обязанностей нанимателем, в том числе в случае его смерти.

По договору СН одна сторона (дей­ствующий от имени публичного собственника орган государственной власти или местного самоуправления либо управомоченное им лицо) - (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нани­мателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК).

Консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным/безвозмездным, публичным, бессрочный, не требуется гос.регистрации.

Форма договора письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Предметом : жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры), находящееся в гос. или муниц. жилищном фонде, отвечающее следующим требованиям: 1)помещение должно быть изолированным;2) 2) помещение должно быть пригодным для постоянного проживания; 3)помещение должно быть отнесено к объектам недвижимого имущества, предназначенным для постоянного проживания граждан.

Наймодатель : публичный субъект

Наниматель: физи­ческое лицо, которое при заключении договора должно: 1) быть признано малоимущим; 2) быть признано нуждающимся в жилом помещении: 3) иметь право на заключение договора в связи с оче­редностью; 4) соответствовать иным критериям, установленным ЖК и иными законами.

Договор не может быть расторгнут при изменении имущественного положения нанимателя или членов его семьи, изменении состава членов семьи. Не влияет также на дей­ствие договора переход права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления та­ким жилым помещением (ст. 64 ЖК).

В Договоре указы­ваются члены семьи нанимателя, которые проживают или намерены проживать совместно с ним. Они имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением и несут обязанности , вытекающие из договора найма жилого помещения.

Наниматель и члены его семьи имеют право сдавать жил.помещение (или часть) в поднаем (если срок д-ра не определен, то на 1год; при условии соблю­дения требований о норме площади жилья на 1 человек) и разрешать проживать в жил.помещении временных жильцов (max до 6 месяцев)

Условия в договорах найма жилого помещения; права и обязанности сторон. Прекращение договоров найма жилого помещения.

Существенные условия : предмет (изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания), срок и цена (порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре).

Форма договора письменная.

Наниматель и проживающие вместе с ним лица вправе : 1) использовать жилое помещение для прожива­ния и в иных целях в рамках, установленных законом (пп. 1, 2 ст. 17 ЖК); 2) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК); 3) требовать передачи оговоренного помещения, так как до­говор найма жилого помещения консенсуальный; 4) заключать дого­вор на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 684)(права оспаривать заключенное наймодате­лем соглашение с иным лицом в течение года с момента отказа заклю­чения договора с нанимателем на новый срок); 5) вселять лиц, совместно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей, которые могут быть вселены без согласия), временных жильцов, заключать договоры поднайма;6) вносить плату за пользование жи­лым помещением согласно условиям договора или в соответствии со ст. 155 ЖК; 7) оплачивать коммунальные услуги; 8) обеспечивать сохранность жилого помещения и его надлежащее состояние (ч. 1 ст. 678 ГК); 9) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК);10)Наниматель несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст 330 пункты 1,2 ст. 401 ГК, ч. 14 ст. 155 ЖК) в виде неустойки.

Права и обязанности наймодателя : 1) наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в со­стоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК); 2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обе­спечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 676 ГК), производить капитальный ремонт сданного вна­ем жилого помещения; 3) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от прод­ления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем; 4) требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в установленный срок; 5) требовать взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате и убыт­ков в случае ухудшения состояния переданного имущества.

Основаниями прекращения договора являются: 1) истечение сроков предоставления жилого помещения (в том числе прекращение трудовых отношений или учебы по любым основаниям, увольнение со службы и т.п.); 2) утрата (разрушение) такого жилья (п. 1 ст. 102 ЖК);3) изменение наймодателя служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, связанное с изменением собственника, если только наниматель не находится в трудовых отношениях с новым наймодателем (п. 2 сг. 102 ЖК); 4) смерть нанимателя, гак как члены его семьи не имеют, как правило, трудовые, служебные и иные отношения с наймодателем (за исключением жилья в маневренном фонде, в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев); 5) соглашение сторон либо по односторонней инициативе нанимателя; 6) в судебном порядке по инициативе наймодателя при ненадлежащем исполнении обязанности нанимателем. В ряде случаев выселение возможно только с предоставлением других жилых помещений: в первую очередь если выселяемые не имеют другого жилья, в том числе в других населенных пунктах, и состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений, а также если среди выселяемых имеются особые категории граждан (например, члены семей военнослужащих; пенсионеры; члены семьи работника, умершего после предоставления ему служебного помещения или помещения в общежитии; инвалиды I или II группы и др.).

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование , именуемое в дальнейшем «здание», за плату в целях .

1.2. Срок действия настоящего договора: . Арендатор должен вернуть здание Арендодателю не позднее «»2019 г.

1.3. Арендная плата устанавливается следующим образом:

• в общей сумме рублей в месяц с учетом налога на добавленную стоимость, перечисляемой с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца;
• в виде осуществления ежемесячных консультаций по правовым вопросам текущей деятельности Арендодателя рублей.

1.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяцев.

1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору ему передаются права на земельный участок, на котором расположено здание и который необходим для его использования.

1.6. Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности .

1.7. Арендная плата, установленная в п.1.3 настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием , плату за пользование земельным участком , на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок , указанный в п.1.6.

1.8. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора здание не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.

1.9. Здание включает в себя комнаты и помещения общей площадью кв. м, обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией электронной связи на бит/с.

1.10. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, и копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией. Помещение находится под охраной. На время действия настоящего договора Арендатор вправе пользоваться всеми местами для парковки, отведенными Арендодателю.

1.11. На момент заключения настоящего договора здание, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство на право собственности № выдано «»2019 г.), кадастровый номер .

1.12. Передаваемое в аренду здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

1.13. Без согласия Арендодателя указанное нежилое помещение не может быть сдано Арендатором в субаренду или пользование иным лицам.

1.14. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного здания.

1.15. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.

1.16. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.

1.17. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия данного договора.

1.18. Настоящий договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи здания или его части Арендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи указываются места для парковки. По акту приема-передачи также передаются ключи, пропуска, документы.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

2.1. Арендодатель обязуется :

2.1.1. Передать Арендатору здание вместе со всеми относящимися к нему документами не позднее «»2019 г. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания во владение и пользование и подписания сторонами акта о его передаче.

2.1.2. Передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в п.1.5 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.

2.1.3. Произвести за свой счет капитальный ремонт здания .

2.1.4. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принять все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется :

• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться зданием в соответствии с его назначением;
• поддерживать здание в исправном состоянии;
• производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание;
• при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю;
• не проводить реконструкции здания, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя;
• вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Указанное обязательство будет исполнено после предоставления Арендодателю здания и подписания сторонами акта о передаче здания.

3. УЛУЧШЕНИЯ, ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ ОТ ЗДАНИЯ

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственностью.

3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения здания, неотделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае если Арендодатель не передал здание в указанный в п.2.1.1 срок, Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, в размере % от невозвращенной суммы за каждый день просрочки.

4.2. В случае неисполнения Арендодателем п.2.1.3 Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором здания Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя зданием и неустойку в размере % от суммы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности.

4.5. Все споры и разногласия между сторонами решаются путем переговоров, в случае их не урегулирования споры рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (п.1.2) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: .

5.2. Настоящий договор составлен в экз. и вступает в силу с момента государственной регистрации.

5.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя с возмещением причиненных Арендодателю убытков, а Арендатор – выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях:

5.3.1. При использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору.

5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.

5.4. Договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта в установленные сроки.

5.4.2. Если здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.5. Настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

Арендатор Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

7. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Особенности договора

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание".

Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.

Признаками зданий и сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).

Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества". Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.

Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости». Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что же такое договор аренды зданий, сооружений:

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является: консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания - до непосредственной передачи имущества в аренду); взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу); возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом). Отдельно обратим внимание, что если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.

Форма и государственная регистрация договора:

Договор аренды зданий, сооружений должен обязательно заключаться в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если такое требование не соблюдается, то данный договор считается недействительным, согласно ст.651 ГК РФ.

Объект аренды:

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования. Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.

Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.

Цена договора:

Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).

Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик. Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сохранение права пользования земельным участком арендатором здания, сооружения:

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Как передается здание, сооружение:

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655 ГК РФ).

Стороны договора:

Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченное на то законом или собственником имущества. Возможны случаи, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

Существенные условия договора:

Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:

1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.

2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.

Дополнительные условия в договоре:

Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде. Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Какие приложения и сопутствующие документы могут прилагаться к договору аренды зданий, сооружений:

Договор аренды зданий, сооружений может содержать следующие приложения:

• Описание здания, сооружения;
• Описание земельного участка, на котором расположено здание, сооружение;
• График арендных платежей;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Кадастровый паспорт здания, сооружения;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.

Что нужно знать при заключении договора аренды зданий, сооружений:

При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами. Кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.

Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии. При этом, заключая соответствующий договор, арендатор, приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:

• Истребовать у арендодателя имущество, если оно не было своевременно ему передано;
• Удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им;
• Требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшились;
• С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
• Преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды.

К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору. Включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом РФ установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:

• Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• Существенно ухудшает имущество;
• Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• Не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
• В иных случаях, предусмотренных договором аренды.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Если же договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, он не может чинить препятствия арендатору в пользовании имуществом вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении такого договора. Ограничение в пользовании имущества в таком случае не допускается и может привлечь арендодателя к административной или даже уголовной ответственности.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.

В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту прав и законных интересов.

Понятие договора аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Правила § 4 главы 34 ГК РФ применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия.

В отличие от общих положений договора аренды в § 4 главы 34 ГК РФ содержаться специальные правила, посвященные правовому регулированию аренды зданий и сооружений, что обусловлено особыми свойствами предмета договора.

1. Неразрывная связь с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ). Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В случаях когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

2. Объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров аренды зданий или сооружений установлены более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

В договоре аренды недвижимости должны быть четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. При аренде земли к договору нужно приложить кадастровый план участка, а при аренде зданий, помещений (или их частей) - поэтажные планы.

Форма договора аренды зданий и сооружений. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Если договор аренды зданий или сооружений заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации.

Понятие договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом (ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятий имеет свои особенности.

Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия: земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

При этом следует иметь в виду, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью , не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

ГК РФ не ограничивает предельного срока аренды - в соответствии сп. 1 ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется договором, однако следует помнить, что законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).

Для договора аренды недвижимости обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендная плата может быть установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, при этом общая арендная плата будет определяться исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Арендная плата вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ) . Если законом не предусмотрено иное, арендатор здания (сооружения) вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может потребовать также уменьшения арендной платы за недостатки сданного в аренду имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Следует учитывать, что стоимость коммунальных услуг в сумму арендной платы, как правило, не входит и возмещается сверх нее. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Арендодатель может производить улучшения арендованной недвижимости: отделимые и неотделимые. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Договор аренды зданий, сооружений, отдельных помещений (складских и офисных) может предусматривать право их выкупа (по окончании срока аренды или досрочно) либо без права выкупа. К отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила договора о купле-продаже.

Передача недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды недвижимости объект должен быть возвращен арендодателю также с помощью подписания передаточного акта.

• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // ВестникВАС РФ. № 7. 2000.
• См.: Федеральный закон от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Российская газета. 2011. № 97. 6 мая.
• Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотраразмера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.